布里斯本置業 ，買家中介工作，購買物業常犯錯誤， 澳洲置業顧問 ，澳洲買家經紀 ，買家代理，布里斯本買家中介

在布里斯本投資物業要注意事項

14/10/2022 /

1. Location!! Location!! Location!!

同其他城市不同，在悉尼和墨爾本置業時，你會考慮是否鄰近火車站，但 Brisbane 仍然是比較細，鐵路沒有那麼發達，反而巴士可以去到很多橫街窄巷，所以在 Brisbane投資物業時，鄰近巴士站或者5分鐘步行到巴士站會是一個優點，而且該區是否方便購物，買餸返工返學是否搭車方便十分重要。
 

 

2. 樓房要向北

與香港不同，由於澳洲在南半球的緣固，我們會偏向選擇向北，因為太陽從北面照射過來，間屋會比較和暖和光猛，如果你的活動範圍主要是客廳，那客廳位置向北會比較好，但如果你的客廳是靠正門附近，而你比較著重私隱，主要活動範圍在後花園，那讓你的後花園向北會是比較好的選擇。
 
 
 
3. 注意是否水浸地區
 
在 Brisbane 是有機會遇到水浸的情況，在2011 年的時候，沿著布里斯本河一帶都出現水浸情況，最深去到4.5米，好多房屋和商店都浸滿水，死亡人數達300多人。如果你去市政府網站有地圖，亦有列出那些地區是屬於高危的水浸地區，這樣你便可以避免，又或者你可以用作同業主壓價的籌碼。
 
https://www.brisbane.qld.gov.au/planning-and-building/planning-guidelines-and-tools/online-tools/floodwise-property-reports
 
 
 
4. 不要買靠近大路的屋
 

靠近大路的屋會比較多車和嘈，亦會較少私隱，好多時有人行過都可以見到你在屋入面的活動，除非你長期用窗簾遮擋。另外一個缺點就是開車出入都很不方便，如果出外時倒退車出，很容易發生意外。建議選擇在支路入面再支路 (Cul De Sac)，由於相對較靜，整條街只有數位住戶會經過你條街，而且會有較多泊車位置。

 

 
 
 
5. 盡量不要買屋後屋
 
在澳洲你會看到一些門牌除了有數目字，後面還加了英文字母a 或者b, 例如27 Smith Street/ 27a Smith Street 後者有英文字母的我們稱之為為屋後屋 (Battle Axe Block)。在十多廿年前，由於業主擁有一大片土地，他們會將塊地前後分割，在屋的後面再起多一間屋，而我們盡量都會避免購買這些屋後屋。這些屋通常要同前面間屋Share 同一條 Driveway。情況若果你跟前面屋主關係不太好的時候，他們如果把車泊在Driveway 攔住你，又或者火燭，擋住了你的出路，那便很麻煩，再加上這些屋前後的景觀都被擋住，這些屋的價錢一般較便宜，沒有太多升值能力。
 
 
 
 
6. 有游泳池好嗎？
 
在Brisbane 由於大部分時間比較和暖，住在Brisbane的澳洲人都會比較喜歡有游泳池的屋，一般有游泳池的屋價錢會偏高一些。如果是自住的話，便好視乎你是否經常游水，但要注意維修費用，在這兒政府規定游泳池內的Filter 要全年常開，每天要把保養的儀器開著7-8小時，另外亦要不時清潔浮在泳池上的樹葉等。
 
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澳洲置業：Seller agent 與 Buyer Agent 的分別

14/10/2022 /

在澳洲有買過物業的人一定知道這是那麼花時間和繁複的事。你試過每日都在等候有什麼新的樓盤更新？你試過每個星期六甚至平日都是去Open Home嗎？

在澳洲若你想購買物業是需要自己聯絡每一間地產經紀公司約時間去看物業，出價錢和傾談條件的。

而在Open Home的過程當中，賣家經紀( Seller Agent)的角色是代表業主，他們會為你介紹物業的特點，為何值這個價錢等等。他們主要的工作就是幫業主把物業賣出最高的價錢，而如果房屋有缺陷或潛在一些缺點，你認為賣家經紀會告訴你嗎？而通常這些缺點是作為壓低房價的最好籌碼！而你又是否有信心能好好利用這些籌碼去談判一個合理的價錢嗎？賣家經紀只需要把業主出售的物業，賣得一個好的價錢便是了，他們無需理會這所房子是否真正適合你，對他們來說不是十分重要，所以找到一位能夠100%代表你利益的專業人士來協助你是十分重要！ 

以下是在澳洲房地產交易中賣家經紀( Seller Agent) 和買家置業顧問 ( Buyer’s Agent)的區別：

賣家經紀  (Seller Agent)

在澳洲一般的房地產經紀都是為業主或發展商服務，從他們取得佣金。他們首先會為想賣房的人來評估他們的物業價值，並會為他們刊登廣告，宣傳他們的物業（可以是新樓盤或二手樓）並為他們尋找潛在客戶，最後如果他們能成功把房子賣出，他們會以房產成交價的百分比作為佣金，所以他們會盡最大的努力推銷他們代理的房產，盡可能把物業的價錢賣得越高越好。 

買家置業顧問 (Buyer’s Agent)

由於這個不平衡的現象，現在澳洲越來越多買家選用置業顧問服務以增加競爭優勢，因為他們能夠中肯地為買家服務，提供專業的意見，使他們在尋找不同的物業中有更多的選擇。有好多人會在想，我自己也可以在網站上找到要出售的物業，為何需要用到置業顧問去幫我找尋呢？因為置業顧問能利用在行內的人脈關係，取得第一手的資料。其次是在網上看到的出售物業，很難以照片作比較，都必需親身去視察，置業顧問會直接幫你與賣家中介交涉，親身幫你去視察物業是否適合，省卻很多的時間。要知道對於一般買家而言，他們需要在房地產網站搜尋超過過百遍，跟賣家中介電郵和電話聯絡溝通只少3次或以上，才約定好第一次看房。而很多時你會發現，去到看過房子後，跟相中放售的物業很有差別，房子內的間格亦不像心目中所想的，這樣便很浪費時間。 另外，置業顧問亦會幫你評估物業的價值，審查房屋的過往交易歷史，出售的原因，和比較在市場上的同類房產價格，當他們為你找到最滿意的房屋後，置業顧問亦會代表你去議價，傾談一個最好的價錢和條件，務求令到你唔會買貴樓。

對於在不同省份如New South Wales 新南威爾士省和Victoria維多利亞省和一些海外買家來說，由於地域的區限或其他原因不能夠實地視察的買家，選擇值得信賴的置業顧問去代勞，並給予你一般買家未能接觸到的貨源，專業意見，市場分析，精準的匹配和超卓的談判技巧，對於是否能夠買到合適的房地產是十分重要。 

如有更多問題或想了解更多，即時與我們聯絡！

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在澳洲如何申請物業借貸？

14/10/2022 /

一般來說，在澳洲貸款購買物業並不是很複雜。本地居民和海外人士都可享有大致相同的政策，海外人士唯一需要多辦一個手續就是須經外國投資委員會（FIRB）的批准。只要不是澳洲政府認為有損國家利益的人士，而所買的房地產不是澳洲歷史文化遺產上的歷史物業，一般會在約兩週內批准，可以在網上提交申請，並繳付指定費用。除此之外，對於海外人士在澳洲購買物業另一限制是只能買新的房屋（即一手樓），如果購買閒置土地就必須在 4年內起好一間新的房屋。但在什麼地方買，買的是什麼類型的物業，數量多少便沒有限制。 

在澳洲現時的貸款比例是70%-80%，利率約為 6.5%-8%。如果持有的港幣資產淨值較高的話，可以考慮只借 5 成半，可享受較低的利率，約 5%。而在澳洲有另外一種貸款模式是還息不還本，這類還款方式更適合以投資為目的物業投資者。貸款人可在 5年內，每次還款時只還利息不還本金。若果房屋價值在三至五年內快速增長，達到預期的價值，便可轉售獲利，而投資者在整個投資期間，只需支付很少部分的利息便完成一項投資。

我們建議買家可以考慮聘用按揭經紀去為你尋找最合適的買樓按揭計劃。除此之外，你也可以考慮在香港的銀行申請按揭，再把資金轉賬到澳洲買樓。但要注意的是，匯款的過程中涉及的電匯手續費和匯率差價可能會反而令你花費額外的金錢，因此未必是最好的做法。

所需要的文件：

▶︎ 身份證明文件：貸款申請人護照、駕駛執照等

▶︎ 個人收入和存款：個人或公司的年收入證明信及工資單，存款和其它投資收入，如房租，股息分紅等。

▶︎ 支出和債務狀況：其它貸款情况，其它負債項目。生活開支，撫養子女支出，旅游及娛樂支出等，這部分一般是不做書面要求的，只需要填表告知即可

如果是海外買家，可以不用親身前來做貸款，但需要把貸款文件帶到澳洲領事館作公證，簽名後以快遞寄回銀行便可。我們建議買家在購買物業前，先和貸款中介溝通，了解一下自己的真實還款能力，當前的貸款利率，還款金額（在澳洲購買物業時的其他費用）並可考慮向銀行預先申請 Pre-approval，確保資金準備就緒，當找到合適的樓房便可有信心地開出條件，不會錯失良機。

購置物業時最常犯的6大錯誤

14/10/2022 /

購置新房屋當然每一個人都會很期待，但同時亦伴隨著不少壓力，尤其是這是你第一次置業或從未接觸過這個市場。對於大多數人來說，在他們的一生中只有一至兩次的置業經驗，很多時候也不知道有那些地方是做得對或錯。

以下是買家在置業時6個常犯的錯誤。

1. 對房子「一見鍾情」

很多新手買家在Open Homes看了好幾所房屋後，因為附合了某些條件如有游泳池，合適裝修或間隔等，便會對房屋特別鍾情，而忽略了其他需要考慮的因素，如售價是否偏高，或是技資的話，是否容易出租等。

2. 未有充足市場調查

找到一所符合心中理想的房屋固然是好，但要了解當區的一產資料是必要的。如當前或未來的發展，在附近的交通網絡，是否水災區，當前的空置率，當區居民的普遍教育程度和收入和犯罪率等。

3. 沒有預計其他開支

當你要準備置業時，第一時間會想到的是物業借貸「在澳洲如何申請物業借貸？」但卻沒有考慮到其他的一些相關開支，如房屋保險，專業房宇檢查，物業轉讓，除蟲和花園維修等等額外費用。「在昆士蘭購買物業有什麼相關額外費用嗎？」

4. 沒有制定長遠目標

很多投資者都急於購買他們的第一所投資物業，而沒有制定一些長遠目標和預期結果，這些目標可以是增加淨資產，以房養屋，創造被動收入或是以子女將來升學為主等，他們由於對市場的走勢不了解，過於專注樓市的起跌，而錯過了一些好的樓房，又或者最終購入高於市場價格的物業，最後不能達到他們預期的目標。「為什麼高質素的樓房有時不會在市場出現？」

5. 付了較高價錢的物業

無論是自住或是第一次投資物業的買家，由於經驗不足，未有對當區市場和價格走勢很了解，要購入價格較高的物業。有些買家甚至在銀行估價物業後才發現， 物業售價高於評估的實際價值，而買家最後可能要退訂，或要付於偏高市場定位的價錢購入物業。

6. 過多資訊

有時太多有用的資訊，反而令你更加不知所措，未能使你下決定。若通過專業的買家中介，讓我們透過分析和綜合現時市場的走勢，能給予你一些獨立和中肯的建議，減低錯誤地購買物業的機會。

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